上仲疫情防控法律专栏 | （一）新冠肺炎疫情对房屋租赁合同的影响

新冠肺炎疫情来袭，在党中央、国务院的坚强领导下，全国上下众志成城、共同抗“疫”，共克时艰。白衣天使们直面一线，人民子弟兵飞赴驰援，各行各业者响应号召，从我做起。在此期间，法律人不会缺席，上仲人亦在行动。自今日起，上海仲裁委员会特在官网和微信公众号推出《疫情防控法律专栏》，陆续刊载仲裁员、法律专家所撰写立足疫情防控期间所涉相关法律问题研究探讨的心得和文章，以期为广大市场主体和相关行业抵御疫情法律风险提供简洁、明了的信息和支持，为将来立法、释法和司法裁判理念的深层次研究提供借鉴和参考，以展现法律人应有的素养和温度。“繁霜尽是心头血，撒向千峰秋叶丹。”让我们携起手来，共同为抗疫斗争的最终胜利贡献自己的一份力量。

随着新型冠状病毒肺炎的爆发和扩散，多地政府采取了交通管制、人员隔离等管控措施。疫情影响下，经营性租赁的承租人可能遭遇无法开业、客流骤降、收入锐减等情况，住房租赁的承租人也可能客观上无法实际居住租赁房屋。可以预见，因此次疫情引发的房屋租赁纠纷，将会陆续走入司法、仲裁程序。本文在对相关法律、法规、司法解释进行研究的基础上，结合“非典”期间的相关裁判案例，对房屋租赁合同的继续履行或解除，租金的减免问题进行了分析。

【关键词】租赁合同  不可抗力  情势变更  租金减免

2020年春节爆发的新型冠状病毒疫情在全国范围蔓延传播，给国民经济造成了难以估量的损失，且严重影响了社会经济秩序和人民群众的日常生活秩序。为应对此次疫情，多地政府采取了交通管制、人员隔离等措施，实体商铺前门可罗雀，这也导致有的商家直接选择在疫情防控期间关门停业。对于这些商家来说，虽然其经营活动停滞，其商铺租赁合同因前述原因处于无法正常履行的状态，但该些租赁合同在法律上并不当然终止，租赁合同项下的租金支付义务成为商家的一大负担。针对这一问题，万达商管、保利商业等多家商业地产公司先后宣布对旗下商业项目减免一定期间内的租金及物业费，和品牌商家一起克服疫情影响，一时间广受好评。

那么对于出租人没有主动提出减免租金的情况，商铺承租人在法律上有没有相应的救济手段减轻疫情期间因租赁合同无法正常履行导致的租金负担呢？对于出租人而言，减免租金势必影响其收入，承租人提出的这一请求是否合法合理，出租人如何依法应对？此外，除商铺租赁，大量非经营性房屋租赁合同的履行受到疫情影响，救济和应对上是否有所差别？本文将对上述问题进行法律分析并提出相关建议。

一、法律分析

 (一)不可抗力免责规则

1. 何为不可抗力

我国关于不可抗力的法律规定是《民法总则》第180条和《合同法》第117条。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；若因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。但由于此次疫情传播范围广，在讨论是否可以依据不可抗力的规则减免租金时，需要结合疫情在不同地区产生的影响及政府的管控强度等因素具体分析。

2. “疫情”是否构成不可抗力

对于疫情较严重的地区，政府大多都启动了重大突发公共卫生事件一级响应，并采取了公交停运、道口封闭等措施，有些地区已经“封城”。例如，山东省张店区的政府部门就要求大中型商场超市每天下午四点前停止经营。此类政府的强制行为，直接限制了商户通过租赁的商铺进行经营活动。对于商铺的承租人而言，在签订商铺租赁合同之初，承租人通常不可能预见到在租赁期间会遇到此类政府强制行为，对于政府行为在这个特殊时期也完全没有商讨的余地。此类政府行为就可以定性为不可抗力，若对于房屋租赁合同产生了的影响，承租人可以主张部分或全部免除己方支付租金的责任。

相对的，就一些尚未采取严格管制措施的地区，由于疫情的出现和政府的防治宣传，客观上限制了消费者的出行从而间接影响商家的经营收入，商家因业绩惨淡也可能主动选择停业。对于此类情况，早在2003年防治“非典”时，北京市第二中级人民法院就指出“传染病只要预防得当就不会被传染，因内心恐惧而选择不履行合同，不属于不可抗力”，商家有克服疫情的影响并继续履行房屋租赁合同的可能，而主动选择不履行的，显然不能以不可抗力作为理由主张减免租金。

需要注意的是，随着本次疫情的发展和政府防治措施的进一步加强，关于疫情对于合同履行造成实际影响的判断，也需结合疫情防控情况和不同租赁业态等具体情形进一步加以甄别和论证。

3. 不可抗力有哪些法律效果

当然，并非发生了不可抗力就意味着当事人均可免责，还要结合客观事实，分析不可抗力对合同履行造成的实际影响来确定不可抗力的法律效果。

首先，依据《合同法》第117条的规定，可以部分或者全部免除当事人的责任。在租赁合同中，承租人支付租金的债务，包括迟延支付租金的违约金等，可因不可抗力导致房屋租赁合同不能正常履行而全部或部分免除。

其次，依据《合同法》第94条第1款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定的是合同当事人的法定解除权。房屋租赁合同的任意一方当事人都可以在不可抗力致使合同部分不能实现的情况下，通知对方解除房屋租赁合同，如此，承租人也可免于支付合同解除后的租金，减轻其因疫情造成的经济负担。

  (二)情势变更规则

1. 情势变更

除了不可抗力，还有一个容易与之混淆的法律概念——情势变更。《合同法》并未明文规定“情势变更”，但《合同法司法解释（二）》第26条明确了情势变更原则适用的场景：客观情况发生了无法预见、非不可抗力也非商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平或不能实现合同目的。从文义理解，情势变更规则是在非不可抗力导致合同交易基础丧失的情形下，出于维护社会公平的目的而设立的。

对于前文描述的，商家因业绩惨淡而主动选择停业的情形，虽然可能无法适用不可抗力免责，但可能符合情势变更规则的要件。疫情对于商家来说属于无法预见的社会灾难，显然也不属于通常意义上的商业风险，这种经营环境的巨大变化给承租人带来的经营损失若由承租人独自承担有失公平，就可构成情势变更。

2. 情势变更的法律效果

根据《合同法司法解释（二）》第26条的规定，适用情势变更的场合，当事人必须请求人民法院或仲裁机构（如合同约定仲裁条款）变更或者解除合同，这与当事人依据不可抗力致合同目的无法实现时仅需通知对方解除合同完全不同，需特别注意。情势变更规则下，虽然没有直接规定免责效果，但通过变更或解除合同事实上也可间接实现免责的效果。此外，情势变更下当事人除了主张解除还可以主张变更房屋租赁合同，比如延长租赁期或改变租金支付条件等，相比不可抗力免责或解除的法律效果，有些情况下并不失其法律救济的灵活性。

3. 情势变更适用的特别规则

需要注意的是，根据最高人民法院发布的《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，情势变更在案件审理中的适用有严格的规定，“如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”

例如，在2003年“非典”期间，最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》就对于适用情势变更原则处理“非典”时期的合同纠纷进行了特别的说明。故本次疫情能否适用情势变更原则，人民法院也会结合疫情的发展以及后续出台的司法精神审慎认定。

二、常见情形分析

上文概括分析了疫情当下，房屋租赁合同承租人可依不可抗力或情势变更规则获得救济的可行性。下文将针对不同类型租赁合同和几种常见情形作进一步分析。

  (一)经营性租赁

1. 政府强制要求商铺停业

根据上文的分析，政府针对防治疫情采取的强制措施将导致商铺无法使用，租赁合同难以正常履行，这对于商铺的租户来说确实属于不可抗力，承租人主张减免商铺停业期间的租金，即免除部分租金付款责任，于法有据。

2. 交通管制、人员隔离影响到商铺的经营

（1）长期租户

此次疫情的影响对于长期租户来说只局限于部分租赁期间，因此不能直接认定政府防控疫情的措施直接导致其租赁合同目的无法实现，支持长期租户依据不可抗力解除合同的主张有失偏颇。此外，从保护出租人利益的角度出发，长期租户主张解除租赁合同，出租人势必需要考虑另行寻找租户出租或改变原先的使用规划，在此期间可能产生房屋空置的成本，对于出租人而言有违公平。

但是，政府交通管制、人员隔离、防治宣传等措施，确实对于商业地产的长期租户在疫情防治期间的经营活动造成了负面影响，依据情势变更规则，在充分考虑承租人在疫情防治期间损失的基础上，可以请求人民法院酌情裁判减免租金。

（2）短期租户

对于租赁期间较短的租户，考虑到疫情的潜伏期、扩散范围等因素，疫情可能对整个租赁期间的经营行为都会产生不利的影响，承租人通过承租房屋开展经营获得获取经营收益的目的难以实现，已经失去了继续承租商铺以开展经营的意义，构成不可抗力致“不能实现合同目的”，承租人可向人民法院主张减免租金，或直接主张解除合同。

3. 政府对商户进行补贴

政府出于公共利益的考量，采取了许多管控措施以防治疫情，由此对租赁合同当事人造成了一定损失，故不排除政府会适当对商家进行补贴。对于受到疫情影响的商户，如果政府已经给予一定的经营补贴的，考虑到出租人也在疫情期间也会或多或少蒙受损失，应当在衡量承租人损失时将补贴金额考虑在内，酌情减少商铺租金，而无需将租金全部免除。

 (二)非经营性租赁

1. 房客能否要求减免租金

除了经营性质的商铺租赁外，非经营性租赁（住房租赁）也是一种典型的租赁形式。对于疫情期间仍实际居住在租赁房屋的承租人，由于房屋租赁合同履行并未受影响，故其不能主张减免租金。需要讨论的情况是：承租人回家过年，因各地政府的交通管控措施，一段时间内都不能实际居住租赁房屋的情况。

针对该类非经营性租赁合同，须根据租期的长短、承租人隔离无法回来租住的时间长短等因素综合选择救济途径，并确定相应的法律后果。如果租期较短，而承租人由于疫情被隔离的时间几乎覆盖了整个租赁期间，承租人回到租赁房屋时合同即将到期的，可适用不可抗力免责规则，减免承租人支付租金的义务且可直接主张解除合同；如果租期较长，而隔离时间相较租期而言较短的，则可主张适当延长合同履行期、降低租金标准等情势变更规则下的救济措施。

2. “二房东”转租

值得注意的是，以上讨论的住房承租人均系实际居住的租赁户，排除用于转租盈利的“二房东”。在该类住房租赁合同的处理上，出租人与承租人之间的租赁法律关系可参照经营性租赁合同处理原则，而承租人（转租人）与次承租人（实际承租人）之间则可参照上述非经营性租赁合同的处理原则。

(三)酌减租金的幅度

明确了经营性和非经营性的房屋租赁合同都可以根据具体情况的不同，分别适用不可抗力免责规则或情势变更规则获得法律救济后，对于承租人可以获得的租金减免幅度也需要仔细斟酌。虽然疫情的出现对于承租人的经营、居住无疑带来了巨大的影响，但减少租金意味着减损了出租人的潜在收益，且出租人可能也会因疫情管控承担额外的监控、消毒、清扫等成本。法院会从公平裁量的角度出发，综合考量影响租金酌减幅度的各种因素，具体可能包括：疫情对租赁合同履行实际产生的影响、疫情持续的时间、疫情发生期间的经营状况、出租人有无政府补贴等。

例如，广西壮族自治区高级人民法院（2007）桂民四终字第1号《民事判决书》支持了出租人将“非典”停业三个月期间租金减半的做法，认为由承租人和出租人各半承担停业期间的租金能够充分体现公平原则。再如，湖北省高级人民法院（2007）鄂民四终字第47号《民事判决书》，对于案涉船舶租赁受疫情影响引发的纠纷，结合“非典”疫情影响时间和合同约定的起租日等各项事实，将租赁物受疫情影响的期间精确确定为109天，并以此为基数确定租金酌减的金额。

可见，法院在审理因疫情防控管制导致房屋租赁合同无法正常履行的法律纠纷时，考量主旨就是：平等保护双方当事人的合法权益，采取能够减小双方损失的双赢措施。

三、启示与建议

对于房屋租赁合同双方在运用上述法律途径维护自身合法权益的过程中应当注意的事项，建议如下：

1. 对于承租人的建议

承租人应当做好与出租人之间的沟通工作，及时向出租人报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等，或及时告知出租人因疫情管制无法居住租赁房屋的期限及变动情况。同时，对于符合不可抗力法定解除条件的，应尽快向出租人发出解除合同的通知，及时止损。

如果协商无果的，承租人也可向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决解除合同或减免租金等。为了应对潜在的诉讼，建议承租人留存与租赁合同履行相关的影像资料、监控视频、经营流水、票据以及与出租人沟通的信函、电子邮件、聊天记录等，以便后期开展维权工作。

2. 对于出租人的建议

于情于理，疫情对于承租人的损失都不应由承租人全部承担，建议出租人针对承租人的实际情况，制定合理的租金调整方案，并积极主动地联系承租人进行协商。建议与承租方协商减免租金或缓交租金的事宜，或者提出其他支付方案（如根据疫情期间的营业收入情况决定租金数额），达成一致的，签署书面补充协议。如此，一方面可增强承租人对于出租人的认可度、获得社会和舆论的积极评价，另一方面，也避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累。

此次新型冠状病毒疫情，对于房屋租赁合同的双方当事人都是不可预见的不幸事件。疫情期间，双方应当积极沟通，以协商为主解决租金损失分担的问题，充分考虑现实情况，相互体谅，共克时艰！

文章来源：上海仲裁委员会 微信公众号

作者：杜爱武